«ШАНХАЙ», УХОДИ!

12.11.2015
Заметки по поводу реализации Федеральной программы переселения из ветхого и аварийного жилья в отдельно взятом городе-курорте.

Исторический шанс для города

В старом фонде Кисловодска мне приходилось бывать. Вытянутые вглубь тесно заселенные дворы. За ними - вся история города. Когда к одной-двум конфискованным после 17-го года и отданным под коммунальное жилье дворянским дачам десятилетиями надстраивали, пристраивали, достраивали... Без проектов, по временной схеме, из того, что оказывалось под рукой. Получилось то, что в просторечии давно метко прозвали «шанхай». И опасно, и тесно, и неудобно, и без удобств, и курортный город мирового значения, мягко говоря, не красит. Архитектурной же ценности не представляет никакой.

Таких с позволения сказать «квартир» здесь только по приблизительным подсчетам не менее тысячи. По-хорошему, давно все это пора снести и построить новое. Вон Москва, уже хрущевки заканчивает сносить. А мы от завалюх девятнадцатого века не можем отделаться. Но вопрос как всегда упирается в деньги. Потому что народу в этих дворах зарегистрировано как сельдей в бочке, и взамен одной снесенной квартиры-лачуги застройщику приходится отдавать две, а то и три современных. Желающих выкупить старые дворы под снос на таких драконовских условиях мало.

Шанс хотя бы частично решить эту проблему дала Федеральная программа переселения из ветхого и аварийного жилья. То есть все такого рода дома власти будут сносить и строить владельцам квартир новые за счет государства. Трудно придумать что-то лучшее для города, который в последние десятилетия строил очень мало. А если и строил - то только коммерческое жилье.

Принята программа Правительством Российской Федерации еще в 2010 году. Но до Кисловодска по-настоящему доходит только сейчас. На излучине речки Березовки в районе 17-й школы заложен микрорайон «Новая Березовка». Фактически в центре города, во всяком случае, рядом с главной магистралью - проспектом Победы. Пока первые два дома на 153 квартиры. Государство выделило на их строительство 138 миллионов рублей. Сюда будут переселять из старых дворов, а на их месте начнут со временем тоже что-то строить.

Главное подспорье - опыт

Конкурс на право аренды муниципального земельного участка под строительство выиграло ООО «Горизонт». Местные почему-то на конкурс не пошли. Может, не было соответствующей лицензии, может - испугала не высокая цена объекта, а значит и маленький навар. Квадратный метр обходится относительно дешево - 24,6 тысячи рублей. Тогда как за коммерческое жилье в городе берут от 35 тысяч и выше.

Зарегистрирован «Горизонт» в Москве, но генеральный директор В. Цыбизов наш, новоселицкий. Просто пару лет назад пришлось искать подряды на стороне, тогда и сменили юридический адрес. Под Москвой построили два автодорожных моста. Хороших, надежных, по современной технологии.

Но большинство возведенных предприятием объектов - в Ставропольском крае. Самое главное - у коллектива уже есть опыт строительства по Федеральным программам переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и строительства жилья для детей-сирот. Руководство знает схемы финансирования, наработало практику отношений с министерством строительства края, с муниципалитетами, которые являются соучастниками строительства объектов. Возведенные «Горизонтом» дома уже заселены в Светлограде - 36 квартирный жилой дом, в селах Александровское, Левокумское, Новоселицкое, поселках Надзорное и Тоннельный. В активе также - детский сад в Александровском, ЗАГСы - в Степном и Грачевке. И еще капитальный ремонт полусотни социальных заведений по краю... Ни замечаний заказчика, надзорных органов, ни жалоб жильцов нет. Качество работ на достойном уровне.

Договор по «Новой Березовке» подписали в августе этого года. Срок окончания строительства - декабрь. Даже непосвященный понимает, что сроки крайне сжатые. Но это как раз тот случай, когда взялся за гуж - тяни.

На площадку зашли 23 июля. Это был пустырь, отрезанный речкой и потому за две с лишним сотни лет истории города не застроенный. Одно время городские власти планировали возвести там детский сад, но потом передумали. Трудная доступность. Поэтому задачей номер один был мост. Сейчас он уже стоит - построили за пару недель. Вроде временный, но выдерживает КамАЗы, экскаваторы, другую строительную технику.

- Не нужен будет городу - после строительства уберем. Нужен - оставим. Более того, можем сделать в этом месте капитальный, что будет очень разумно. Ведь для всего микрорайона мост, - говорит В. Цыбизов.

Задача вторая - разработать стройплощадку. Фактически она представляла собой наносной склон скалы. Пришлось снять и перевезти порядка шести тысяч тонн грунта.

Пока строили мост и готовили площадку, молодые и перспективные ребята из ставропольского «Реал-проекта» под руководством И. Воробьевой сделали проектную документацию. Это два параллельно стоящих трехэтажных дома. Бескаркасные, из блоков автоклавного газосиликатного бетона, с декоративной штукатуркой. На бумаге смотрятся красиво. Да еще на фоне очищенной от наслоений скалы желтого доломита с одной стороны, и с выходом на набережную, до которой каких-то шестьдесят метров, с другой. Органично вписаны в окружающую малоэтажную застройку. Хорошо спланированные, с современной отделкой квартиры. Замечаний к проекту у строителей нет.

На исходе второго месяца строительства заказчик преподнес сюрприз - решил увеличить здание на 28 квартир. Поначалу проектировали 125, а теперь 153-квартирный дом. Быстро допроектировали два подъезда.

Сейчас уже готовы и перекрыты фундаменты зданий, завезены стеновые блоки. Площадка спланирована. Неплохой результат для полутора месяцев работы. Он дает надежду, что сроки ввода будут выдержаны.

Почему это стало возможно

С самого начала строители понимали, что успех может обеспечить только динамичная работа. На каждый дом оформили банковскую гарантию и страховку. Разбили стройку на четыре этапа. Первый - фундамент, сейчас он уже выполнен. Второй - коробка здания с крышей. Третий - внутренняя отделка. Четвертый - благоустройство и оформление государственной приемки. На каждый отведено не больше месяца.

- Такие темпы помогло обеспечить тесное взаимодействие с минстроем края, через который идет федеральное финансирование, и участником долевого строительства - руководством города Кисловодска, - делится В. Цыбизов.

Еще пару лет назад отношения с минстроем края были чуть ли не предметом анекдотов среди строителей. Все, даже маленькие проблемы или решались крайне долго, или вообще не решались. Не случайно наш край с треском завалил начало реализации Федеральной программы, о чем уже много раз говорилось на самом высоком уровне. Год назад все изменилось. Одного звонка, и даже не министру строительства И. Васильеву, порой достаточно, чтобы ту или иную проблему снять. Ни бестолковых, отрывающих время совещаний, ни суетливых наездов начальства на объект. Самое главное - вовремя, в рабочем порядке идет финансирование. Ну а когда есть деньги, то и все остальные проблемы легко решаются. Самими строителями. Не было проблем и с согласованием документации.

Надо сказать, что и сами строители поверили в надежность заказчика. Зашли на стройплощадку раньше, чем подписали договор на застройку домов. Первые освоенные десять миллионов рублей были собственными. Ведь когда делают настоящее дело - с мелочами не считаются.

Скелеты в шкафу

В наше время редко какая стройка не обходится без скандала или хотя бы небольшого противостояния застройщика то с властями, то с населением.

«Новая Березовка», несмотря на ее статус государственной стройки, не стала исключением. Не успели строители зайти на стройплощадку, как общественность, а с нею и некоторые активисты из будущих жильцов, стали высказывать опасение, что дома строятся не в том месте. Мол, в очередной раз Березовка выйдет из берегов, и прощай жилье, всех смоет. Как случилось с некоторыми домами по ее руслу при наводнении в Кисловодске девять лет назад.

Руководство «Горизонта» убеждает, что не смоет. И все такого рода страшилки - на пустом месте. Это показали проектные изыскания. Да и проект учитывает подобные сюрпризы. Дом стоит на монолитной 300-миллиметровой плите - ее никакой паводок не смоет. Фундамент монолитный, усиленный армированным каркасом. Но чтобы исключить подобное явление в принципе, строители вычистили русло речки на всем протяжении стройплощадки. Поросль деревьев, всякий хлам вывозили «КамАЗами». Снятым со скалы грунтом укрепили и подняли берег. Березовка в этом месте одета в железобетон. Планируют нарастить его, да и вообще обустроить набережную. Чтобы стала она и местом прогулок, и своего рода торговым рядом. Так что не то, что подтопления не будет, но и речка в этом месте откроется горожанам как место для отдыха.

Скелет номер два, который вытащили на свет божий озабоченные горожане - близость от стройплощадки линии высоковольтной ЛЭП-35. Об этом одна из будущих жилиц успела даже написать в газету. Мол, магнитные, электрические поля, небезопасно и прочее. Не хочу, и не буду там жить! Самое забавное - прямо под ЛЭП располагается частная застройка, шикарные коттеджи, и никто из их жильцов о безопасности не думает. Можно успокоить опасающуюся магнитных полей: подрядчик решает проблему, договаривается с хозяином линии «Ставропольэнерго» о переносе двух опор. Кстати, руководители этой структуры относятся к проблемам стройки по государственному, помогают решать их.

Скелет третий, привычный для любой стройплощадки: утверждения, что застройщик варварски вырубает зеленые насаждения. Может, что-то и вырубили. По руслу речки - сам Бог велел, это даже рекомендуется природоохранными структурами, поскольку работает на предотвращение паводка. Кустарниковая поросль на месте котлована - она не представляет никакой ценности. Так что никаких нарушений ни одна проверка не выявила.

Скелет четвертый, и самый страшный, - пугалки низким качеством строительства. И дом будет холодный, и крыша будет протекать, и окна вывалятся, и штукатурка опадет... Самое забавное, что об этом говорится тогда, когда еще только фундаменты готовы. Априори считается, что если стройка за счет государства - то низкого качества.

Холодным дом не будет, убеждают строители. Газосиликатные блоки фирмы «ГРАС» обеспечивают надежную теплозащиту. На полу - пенобетон с теплоизоляцией. Так что и топить особенно не придется. Это показали уже построенные по такой технологии квартиры в городе Светлограде фирмой «Югстройсервис» под руководством генерального директора В. Дорохина. Строящего один из двух домов в Кисловодске как раз на основе уже имеющегося опыта строительства. На треть обеспечивают теплосбережение. Тем более - в солнечном Кисловодске. И с крышей все будет нормально, и с окнами. Дома вообще строятся с полной отделкой, с оборудованием, включая сантехнику и варочные плиты. Гарантия качества - опыт, уже проявленный профессионализм строителей и современные технологии. Если все нормально на предыдущих объектах, почему же будет плохо на этом?

Предполагается организовать управляющую компанию, которая, принимая дом на баланс, как раз и станет гарантом качества. Просто не подпишет акт, если что-то окажется не так. Гарантом станет и совет дома, который строители предлагают будущим жильцам создать уже сейчас. И оперативно решать все возникающие вопросы в общих интересах.

Общее дело - общая забота

Повторюсь: реализация Федеральной программы замены ветхого и аварийного жилья - для Кисловодска шанс избавиться раз и навсегда от старья в жилом фонде, шанс преобразить город. Ладно, простые горожане. Им, как говорится, простительно. Но есть ли такое понимание у руководителей городских муниципальных подразделений, коммунальных предприятий, да и государственных структур?

В день нашего приезда специалисты местной «Теплосети» заканчивали монтаж подводящих труб к микрорайону. По установленной через речку ферме проложили трассу. Может, кому-то покажется, что рано. Домов ведь еще нет. Зато есть гарантия, что, когда здание будет готово, подключиться к теплу станет делом нескольких дней. Тем более это важно, что подключать будут зимой. Прекрасный пример, когда городская коммунальная структура восприняла работу на этом объекте как тот самый шанс для обновления города, как общую заботу.

А вот совсем другой пример. Электросети Кисловодска в ответ на просьбу администрации города выдать техусловия для подключения трех домов (двух строящихся и одного будущего) выкатили счет ...на 18 миллионов(!) рублей. Строители почесали в затылке, и убрали из заявки третий дом. До лучших времен. Надеялись, что энергетики умерят аппетиты хотя бы на треть - пропорционально количеству объектов. Каково же было их удивление, когда счет не только не уменьшили, но и увеличили до 24 миллионов рублей! Более того, не хотели подключать электроснабжение по временной схеме, увязывая с заключением основного договора. Поэтому первые два самых трудных месяца коллективу «Горизонта» пришлось работать на генераторах. И это при том, что никаких миллионов в смете строительства за подключение не предусмотрено. Более того, по закону такое присоединение должно происходить за счет муниципалитетов, для подрядчика - бесплатно.

Или вот такой факт. Прокуратура Кисловодска в ответ на жалобу общественницы прислала предписание, в котором утверждает, что расстояние от фундамента дома до опоры ЛЭП ближе 15 метров, что нарушает правила установления охранных зон электросетевого хозяйства. Перемеряли. Пришлось перенести фундамент на 70 сантиметров, что вписывается в правила. Хотя саму ЛЭП в будущем перенесут.

Для коллектива «Горизонта» подобное не впервой. Были сложности и с подключениями, и с согласованиями на других краевых объектах по Федеральным программам. Все в конце концов притерлось.

«Шанхай» - в головах

Одни - строят. Быстро и хорошо. Другие - под ногами путаются. Мешают, пугают. И ведь все эти страшилки - не просто разговоры. С визитами общественности, с телекамерами, с прокурором... Только и успевай объяснять, отбиваться... Дошло до того, что противоположный от моста подъезд к стройплощадке некие активисты перекрыли воротами и заварили их. Не исключено, что подпитывают такую активность бароны местного строительного бизнеса. Ведь в государственное жилье от них уходит потенциальный покупатель коммерческого. Тем более будут подпитывать, когда на горизонте не 153, а вся тысяча квартир от государства. Вон власти Кисловодска землю еще под 550 квартир нашли. Наверняка построят и их. Тут впору обеспокоиться.

Сколько сил уходит у Цыбизова и его команды, сколько нервов тратится. Такое впечатление, что не для города строят жилые дома, не для горожан, а для марсиан каких-то, которые будут врагами.

«Шанхай» в городе убрать сложно, но можно. Были бы ресурсы. Тем более можно и нужно воспользоваться моментом, когда подключается государство. Убрать «шанхай» искусственных построений и придумок из сознания намного сложнее. Здесь нужно нечто большее. И начинать надо с понимания, что все делается для общего блага. Для будущего города-курорта с мировым именем.

Опубликовано на Общественно-политическом портале: Ставропольские Ведомости - от 02.09.2015 года.

Прежде чем Вы перейдёте далее выберите, пожалуйста, Ваш регион*:
* В зависимости от региона, цены на продукцию, доставку и иные услуги, могут отличаться